一线城市土地出让金创新高 楼市区域分化料加剧

中国证券报 14-12-05 08:28:51 中国集币在线 发表评论
伴随房地产市场回暖,一线城市土地交易不断升温,土地出让金悄然攀升至历史高位。公开数据显示,前11月,一线城市住宅用地成交额达3190亿元,超过去年全年的水平,并创历史新高。随着12月数宗优质地块的入市,这一记录还将被改写。
  多项政策刺激带来的市场预期逆转,以及一线城市“避风港”作用的凸显,成为楼市和土地市场回暖的主因。业内人士指出,在这背后,楼市资金从二三线城市向一线城市回归的大势难逆,这将对今后的一线楼市起到明显的助推作用。未来一段时间,房地产市场区域分化的态势将更加明显。
  土地交易量跌价涨
  在各项政策利好刺激下,近期一线城市土地市场明显升温。中原地产市场研究部统计数据显示,前11月,北京、上海、广州、深圳四城市共成交住宅用地195宗,成交土地价款3190.33亿元。这一数据不仅超过了去年全年的交易记录,而且首次突破3000亿元大关。
  算上商业用地和其他经营性用地,一线城市截至目前成交总土地价款高达4692.9亿。中原地产认为,2014年全年一线城市的土地出让金必将突破去年创造的5245亿的历史记录。
  值得注意的是,一线城市的住宅用地交易,呈现出“量跌价涨”的态势。公开数据显示,今年前11月,一线城市仅成交住宅用地195宗,为近5年来同期的最低值。且与去年全年的交易数量相比,下降30%之多。同时,前11月一线城市住宅用地平均楼面价为11886.42元/平方米,比去年的7571元/平方米上涨高达57%。
  放在整体市场之下,这种情况显得颇为突出。从今年9月以来,土地市场呈现出不断升温的态势,但整体土地交易宗数和交易价格均变化平稳。不少二三线城市虽然推出优质地块,但整体交易热度仍不及往年,土地市场的回暖速度相对缓慢。
  按照历史经验,土地市场的变化往往比住宅市场滞后3-6个月。即在房屋市场成交量出现涨跌变化的3-6个月之后,土地市场才会呈现出同样的变化。但在今年,二者的变化趋势较同步。从三季度开始,房屋和土地交易市场几乎出现同步升温。
  分析人士指出,一方面,“前松后紧”的供地节奏,使得下半年各地不断供应优质地块,引发企业哄抢。另一方面,9月底以来不断推出的信贷新规、公积金购房新政、降息等政策,极大改变了市场预期,促使房地产企业出手拿地。
  一线城市的土地市场之所以升温迅速,主因在于在供需关系发生逆转的大背景下,其作为“避风港”的作用不断凸显。数据显示,自2012年4月以来,全国商品房库存连续31个月保持上涨。且与最低点时相比,最近两年多来,全国商品房整体库存上涨接近9成。同时,四个一线城市仍然维持着“供不应求”的基本面。
  一线楼市“点点红”
  土地交易升温的背后,正折射出资金流向的变化。住建部政策研究中心研究员王珏林表示,随着房地产业整体利润率的降低,资金正在从楼市撤出流向其他行业。楼市复苏并未呈现“片片绿”,但在一线城市已然可见“点点红”,资金从二三线城市向一线城市回流的现象明显。
  “支出同样的销售成本,一线城市贡献的销售额和利润率可能数倍于二三线城市。”京城某上市房企负责人向中国证券报记者表示,今年以来,总部位于北京的该公司正着力进驻广州和深圳市场。而在二三线城市的策略上,只选择东部省会城市,不会进驻三线城市。
  恒大、碧桂园等一些南方的开发商,近些年也在收缩二三线城市布局,并尝试进驻北京市场,一些房企甚至不惜高成本拿地。分析人士指出,这些企业调整布局的思路在于“集中战线、规避风险”。
  上述房企负责人说:“在北京卖一套房子,可贡献二三百万元的销售额,相当于中小城市卖三四套。而且北京项目的利润率有保证,外地就不一定。”他表示,公司所布局某个中部城市,房价已连续三年未曾上涨,极大压缩了项目的利润空间。
  2007年以来,房地产企业曾出现一波进军二三线城市的热潮,这一度助推了这些城市房价的攀升,也帮助房企迅速实现规模扩张。但多年以后,过量的投资使得很多二三线城市出现供应过剩的局面,房价上涨乏力,利润空间压缩。
  自2012年以来,资金又出现“回归潮”,除前述土地交易的升温外,还表现在房地产投资的变化上。据统计局数据,前10月,除上海外,北、广、深三个一线城市的房地产投资增速均超过全国平均水平(12.4%)。其中,北京增长14.8%,广州则达到18.6%。
  尽管大量资金已从二三线城市撤出,这些城市的过剩风险仍然不容忽视。评级机构标准普尔近日发布报告称,2015年房地产仍然处于去库存阶段,并且一线城市与二三线城市会有分化表现:三线城市市场状况恶化比较明显,二线市场局部趋稳,而同样具有高土地成本的一线城市房地产市场相对更健康。
  分析人士指出,这种情况将进一步推动资金回流,未来将有更多的资金向一线城市流动,或者选择撤出楼市。中原地产首席分析师张大伟称,相比三四线城市看得见的风险,房企更加扎堆一线城市,这种情况下,一线城市土地市场竞争将更加激烈,并可能继续推高地价。
  “地王”入市升水难免
  土地市场火热正给一线楼市带来“润物无声”的影响。张大伟认为,相比交易成本的变化,其对于市场预期的影响显而易见。
  12月3日,北京土地市场挂牌多宗土地,其中包括一宗建筑规模近42万平方米、底价达到70.7亿元的“准地王”。分析人士普遍指出,类似地块的推出,不仅会推高其所在区域的热度,还将助推整体市场的预期,庞大的数据将给市场带来刺激。
  土地成本的提高,也将助推房价上涨。张大伟还指出,由于北京多宗住宅用地都配建保障房或自住型商品房,因此纯商品房地块的实际成本要高于预期。这将使得项目入市时,房价将随之“水涨船高”。
  事实上,尽管土地价格高企,但前11月,一线城市住宅用地交易的平均溢价率为25.50%,甚至低于去年全年32.53%的水平。也就是说,政府部门已经悄然提高土地底价,这显示出政府部门对土地市场的上涨预期较明确。
  在业内人士看来,短期房地产企业出于去库存的业绩考虑,以及缓解资金压力的考量,恐不会出现大面积涨价的现象。但在政策利好不断释放的背景下,资金流入、地价高企,已给一线城市的房价上涨埋下伏笔。
  一方面,若一线城市成交量持续升温,势必会带动房价回升。事实上,随着销售目标的接近完成,一些房地产企业已经悄然提高项目价格,不少二手房项目也出现提价现象。另一方面,“限价令”的松绑,正在给一批高价项目“放行”。以北京为例,此前风靡一时的“蓟门桥地王”项目,今年已经入市并获得热销。而“万柳地王”、“农展馆地王”等一批高价项目预计将在2015年入市,其无疑将抬升北京楼市的成交均价。
  数据显示,今年10月,北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌,其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%。中国指数研究院发布的数据则显示,今年11月,上海、深圳两地的新建商品住宅价格已出现环比上涨的情况,其中上海的涨幅达1.18%。
  分析人士指出,由于二三线城市楼市上涨乏力,未来房地产市场将呈现出更加明显的区域差异特征。其中,一线城市的“独大”局面将继续凸显,房地产成交量和价格仍有升温的动力。
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